Bankfokus Nr 1, 2019

Foto: iStock.com/DutchScenery

BOSTADSMARKNAD: Riskspridning viktigare än att hålla tillbaka skulderna

John Hassler, professor i nationalekonomi och tidigare ordförande i Finanspolitiska rådet, tycker inte att det pratas tillräckligt om fördelning av risker. Hyresmarknaden skulle där kunna vara en viktig pusselbit, anser han.
- Man ska använda sig av bra fördelande finansmarknad för att sprida riskerna, i stället för att försöka trycka tillbaks skulder. Det tror jag inte alls på, säger John Hassler. Fotograf: Henrik Hellström

Hur ser problemen på bostadsmarknaden ut enligt dig?

- Det uppenbara är att vi inte har en fungerande hyresmarknad. Det är ett problem som spiller över på resten av bostadsmarknaden och förstås på arbetsmarknaden och tillväxtförutsättningarna. Frånvaron av en fungerande hyresmarknad påverkar riskfördelningen i samhället så till vida att unga hushåll tvingas köpa sin bostad även om de inte skulle vara intresserade av att göra det. Det är ett fundamentalt problem när det gäller skuldsättningen, som jag inte tycker får tillräcklig uppmärksamhet.

Vad finns det för orsaker till att hyresmarknaden inte fungerar?

- Vi har inte en tillräckligt flexibel hyressättning. Byggkostnaderna är för höga och produktiviteten är för låg. Internationella studier visar att byggkostnaderna är extremt höga i Sverige. Det beror inte bara på dålig konkurrens utan också på att regleringen är ineffektiv.

När det gäller hushållens skuldsättning tycker John Hassler att det finns ett tankefel i att prata om obalanser.

- Vi har under en 30-årsperiod sett realräntorna falla. Lägre räntor gör ju att tillgångspriser blir höga, så i ett lågräntesamhälle är det balans att tillgångar och skulder är stora. Det skapar risker och problem, men de löses inte alls av att försöka kasta grus i det finansiella maskineriet med amorteringskrav och orimliga krav på vilka räntor hushållen ska klara.

Det handlar mer om att försöka fördela dessa risker, enligt John Hassler.

- Frånvaron av en fungerande hyresmarknad leder till att många hushåll tvingas till att äga sitt boende, och då hamnar den risk som ligger i att tillgångspriserna är stora i de enskilda hushållens famn. Man kan förlora flera årslöner om värdet på bostaden faller. Hade vi haft en fungerande hyresmarknad hade riskerna i större utsträckning hamnat i pensionsfonder eller hos andra stora ägare av hyresfastigheter.

Han anser att man också bör fundera på riskfördelningen mellan banker och hushåll.

- Idag ligger hela risken på hushåll när det gäller bostäder, medan den ligger mycket mer på bankerna och andra utlånare när det gäller kommersiella fastigheter. Ett företag kan gå i konkurs och då hamnar riskerna hos någon annan än hos de ursprungliga ägarna. Privata hushåll har väldigt svårt att gå i konkurs. Vi såg under finanskrisen på 90-talet att bankerna inte förlorade någonting på hushållsutlåningen.

Han menar dock inte att vi i Sverige ska gå över till ett amerikanskt system, där det i vissa stater är så att hushåll som inte klarar sitt bostadslån i princip kan lämna över nyckeln till banken och på det viset bli skuldfria.

En annan möjlig riskfördelning är att staten tar på sig en del av risken, genom att exempelvis garantera topplån för ungdomar.

- Alla de här sakerna tror jag är mycket viktigare än att försöka trycka tillbaks skuldsättningen med amorteringskrav och sådant.

Om nu hyresmarknaden är en nyckel till en bostadsmarknad i balans, hur ska man få den att fungera?

- Mer flexibel hyressättning är en del, men det handlar också om att komma till rätta med kostnadsutvecklingen. Konkurrensen i byggsektorn är dålig, men det är också krångligt när det gäller regelhanteringen. Olika kommuner har olika regler, det tar tid och är besvärligt. Jag är ingen expert men det verkar som att kommunerna inte har så mycket att tjäna på att locka till sig ny befolkning och därmed inte har så stort intresse av att vara snabba när det gäller bygglovsprocesser och sälja ut mark. Det skulle man nog behöva titta på.

Hur ska unga få tillgång till bostadsmarknaden?

- Hyresmarknaden måste fungera, sedan tror jag också att man måste släppa på en del överdrivet hårda krav för utlåning. Till exempel i kvar-att-leva-på-kalkylerna i kombination med amorteringskraven på 3 procent. Det stänger ute väldigt många unga från att ha möjlighet att köpa, trots att de skulle ha råd under rimliga förutsättningar.

Formellt är det banken som bestämmer den högre räntenivå som låntagare måste klara av för att få lån, de så kallade kalp-räntorna, men John Hassler tror att bankerna är rädda för att få ögonen på sig om de satte dem lägre än Finansinspektionen tycker. Bankföreningen har gått ut och sagt att det borde vara möjligt att använda en lägre kalp-ränta om kunden binder sitt lån, en åsikt som John Hassler delar.

- Om enskilda hushåll försäkrar sig mot risken att räntorna går upp genom att binda sin ränta på tio år eller längre, varför ska man då under den tiden klara en kalp-ränta på sju procent, som är norm idag? frågar han sig.

Även om han är kritisk till flera av åtgärderna som vidtagits mot bankerna för att begränsa skuldsättningen, tycker han att de som syftar till att det finansiella systemet ska vara robust är bra.

- Det är viktigt att ställa höga kapitalkrav och likviditetskrav på bankerna och försöka se till att en del av riskerna i banksystemet förs över till pensionsfonderna. Det är åtgärderna som riktas mot hushåll som jag tycker är tokiga.

Vad gäller de nya aktörerna på bolånemarknaden tycker han att ”en del gör ett bra jobb”, men att man måste se hur de passar in i systemet.

- Man måste fundera på om de finns kvar när det blåser kallare vindar. Gör de inte det kan de minska stabiliteten i systemet. Sådana aktörer som mer direkt kopplar ihop till exempel pensionsfonderna med de slutgiltiga låntagarna ökar dock snarare stabiliteten.

Sammanfattningsvis, om du var bostadsminister, vad skulle du göra då?

- Jag skulle rensa upp plan- och bygglagen för att få en mer enhetlig lagstiftning, så att det blir enklare och snabbare att få bygglov. Jag skulle se över konkurrenssituationen på byggmarknaden och sträva efter att få in mer av utländska entreprenörer.

- När det gäller hyresmarknaden skulle jag ta de här stegen som man har pratat om i regeringens januariöverenskommelse (fri hyressättning för nybyggnation, red). Och jag skulle ta bort en hel del av restriktionerna som Finansinspektionen har gjort mot hushållen.

Han skulle också fundera på statligt stöd för ungdomar som har råd att betala de löpande boendekostnaderna, men som inte har tillräckligt stort kapital för insatsen.   

Bankfokus NR 1 • MARS 2 0 1 9