Onödiga risker för dem som äger bostadsrätter

Marknaden för bostadsrätter har under lång tid vuxit mycket snabbare än småhusmarknaden. För drygt 20 år sedan stod bostadsrätter för endast en tjugondel av hushållens bolån – i dag är det istället en tredjedel. Under 2000-talet har utlåningen till bostadsrätter mer än tiofaldigats och uppgår nu till drygt 1 000 miljarder kronor. Av nyproduktionen i Stockholm står bostadsrätterna för mer än 60 procent av det totala antalet bostäder. Konsumentskyddet och lagstiftningen har däremot inte följt med i utvecklingen.

I Sverige finns sedan länge ett väl fungerande statligt register med pantbrev för alla småhus. Tack vare Lantmäteriets register kan köp och försäljning av småhus löpa effektivt och säkert för alla inblandade aktörer. Ett heltäckande register är också en förutsättning för att köp- och säljprocessen ska kunna digitaliseras.  

För bostadsrätter saknas motsvarande register. Där har istället de enskilda bostadsrättsföreningarna ansvaret för att hålla ordning på hur lägenheterna pantsätts. Det kan ske på olika sätt i olika föreningar. Alltifrån att förteckningen finns i en pärm hos föreningens kassör till att man anlitar en extern ekonomisk förvaltare. Det yttersta ansvaret ligger dock alltid på föreningens styrelse.  

Systemet har visat sig vara ineffektivt och sårbart. Dels innebär det en tidsödande administration hos bostadsrättsföreningarna, mäklarna och bankerna. Dels blir det påfallande ofta fel i hanteringen, något som i bästa fall enbart medför onödiga förseningar men i värsta fall leder till ekonomisk skada för enskilda bostadsrättsinnehavare eller bostadsrättsföreningarna.  

En undersökning från Mäklarsamfundet visar att två av tre mäklare ofta eller ibland får felaktiga uppgifter om pantsättning av lägenheter. Var femte mäklare har varit med om att brister i hanteringen av pantsättning har gjort att kunden riskerat att ta skada.  

Vanliga bostadsrättsinnehavare kan således komma att drabbas av att systemet för att pantsätta bostadsrätter, i ett konsumentskyddsperspektiv, är mindre säkert jämfört med vad som gäller vid pantsättning av småhus. Felaktig notering av pantsättning kan leda till att en köpare förlorar sin bostadsrätt på grund av att en tidigare innehavare, som pantsatt lägenheten, inte betalar sina lån.  

Avsaknaden av ett offentligt register kan dessutom medföra att bostadsrätter får en sämre regleringsmässig behandling jämfört med småhus. Något som medför ökade kostnader för banken som lånar ut pengar och i nästa steg för bolånetagarna.  

Ett exempel är att utlåning till bostadsrätter skulle kunna få en högre riskvikt, och därmed ett högre kapitalkrav och ränta, jämfört med utlåning till småhus. Ett annat exempel är att det i EU-sammanhang har diskuterats krav på offentligt register för att panträtterna ska kunna ligga till grund för bankens finansiering.  

Fram till för drygt tio år sedan hade utlåning till bostadsrätter en sådan sämre regleringsmässig behandling jämfört med utlåning till småhus. Skillnaden tog sig uttryck i att bostadsrätter kunde belånas till maximalt 60 procent och att räntan för lån till bostadsrätter hos de flesta långivare var en halv procentenhet högre än räntan för småhuslån. Om samma räntedifferens skulle gälla idag skulle ägarna till bostadsrättslägenheter - givet att utlåningen till bostadsrätter är drygt 1 000 miljarder kronor - betala i storleksordningen 5 miljarder kronor mer i ränta än vad de gör. För ett bostadsrättslån på tre miljoner kronor skulle årskostnaden öka med 15 000 kronor före ränteavdrag. 

Vi är långtifrån ensamma om att lyfta frågan om ett offentligt bostadsrättsregister. En rad tunga myndigheter och organisationer som Lantmäteriet, Riksbanken, Konsumentverket, Kronofogden och mäklarorganisationerna har i olika sammanhang argumenterat för ett centralt register för bostadsrätter då det både skulle gynna konsumenterna på bostadsrättsmarknaden och stärka den finansiella stabiliteten. Den senaste regeringens egen utredning om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden anser även den att ett statligt bostadsrättsregister ska införas. Utredningens slutsats är denna: ”Det finns allvarliga brister i det nuvarande systemet för pantsättningar av bostadsrätter. En betydligt mer betryggande ordning skulle erhållas genom införandet av ett centralt register för bostadsrätter, i vilket uppgift om pantsättningar kunde registreras.”  

Ett statligt bostadsrättsregister ⎼ naturligen i Lantmäteriets regi ⎼ bör därför skyndsamt utredas så att det kan införas snarast möjligt. Detta bör stå högt upp på den nya regeringens agenda och det är svårt att se annat än att ett förslag skulle få brett stöd i riksdagen. Både bostadsrättsägare och samhället i stort skulle nämligen tjäna på ett centralt bostadsrättsregister.

 Hans Lindberg, vd Svenska Bankföreningen
Johan Hansing, chefsekonom, Svenska Bankföreningen