”Stärk köparna – totalpriset borde anges för borätter”

Efter flera års prisökning på den svenska bostadsmarknaden har det senaste halvåret präglats av viss oro. Analyser pekar på att den senaste tidens kreditregleringar bidragit till turbulensen och såväl myndigheter som branschorganisationer pekar på ett fall i nybyggnation med omkring 20 procent jämfört med 2017. Ytterst krävs en rad strukturreformer för att varaktigt höja byggtakten, men för varje bostad som byggs krävs det finansiering. Det är ofrånkomligt att en fortsatt hög byggtakt kräver att kredittillförseln till byggföretag och hushåll är balanserad, snarare än dagens läge där kreditgivningen begränsas allt mer – senast på grund av det skärpta amorteringskravet.

Marknaden för bostadsrätter har under lång tid vuxit betydligt snabbare än småhusmarknaden. För drygt 20 år sedan stod bostadsrätter för endast en tjugondel av hushållens bolån – i dag är det istället en tredjedel. Under 2000-talet har utlåningen till bostadsrätter tiofaldigats och uppgår nu till över 1 000 miljarder kronor. Av nyproduktionen i Stockholms län står bostadsrätterna för mer än 50 procent av det totala antalet bostäder.

Även om bostadsrättsmarknaden rört sig snabbt har skyddet för den enskilda konsumenten inte följt med i samma tempo. Dagens lagstiftning är i flera delar svag och i vissa fall står konsumenten oskyddad mot bedrägerier eller misstag.

Bankföreningen föreslår därför tre åtgärder

1. Inför ett centralt register för bostadsrätter.

I Sverige finns det ett väl utvecklat register för alla privatägda småhus. Ett sådant saknas dock för bostadsrätter. Vanliga bostadsrättsinnehavare kan lida av att systemet för att pantsätta bostadsrätter är mindre säkert jämfört med vad som gäller vid pantsättning av småhus. Felaktig notering av pantsättning, vilket inte är ovanligt, kan leda till att en godtrogen köpare förlorar sin bostadsrätt vid en exekutiv auktion på grund av att en tidigare innehavare, som pantsatt lägenheten, inte betalat sina lån.

Införandet av ett centralt register för bostadsrätter skulle öka tryggheten och säkerheten för köparen. Något som redan i dag dessutom efterfrågas av en rad tunga organisationer såsom Riksbanken, Lantmäteriet, Konsumentverket, Kronofogden och mäklarorganisationerna. Regeringens egen utredning om stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden föreslår även den att ett centralt register för bostadsrätter införs. Ett centralt statligt bostadsrättsregister bör därför skyndsamt utredas så att det kan införas snarast möjligt.

2. Ange bostadsrättens totalpris.

En viktig aspekt vid köp av en bostadsrättslägenhet är att de flesta bostadsrättsföreningar har skulder. Vid en förändring från dagens låga ränteläge får således inte bara bostadsrättsinnehavaren utan även föreningen högre räntekostnader, vilket riskerar att leda till höjda avgifter. Sedan 2010 har bostadsrättsföreningarnas skuldsättning ökat med över 40 procent och skuldsättningen stiger brantare än hushållens egna skuldsättning. Generellt sett är kunskapen om föreningens skuldsättning låg och många bostadsrättsköpare inser inte att de vid köp av en bostadsrättslägenhet i praktiken även tar över lägenhetens andel av föreningens lån. Statistik från AllaBrF och en opinionsundersökning beställd av Bjurfors visar att var sjunde bostadsrättsförening har högre belåning än 10 000 kronor per kvadratmeter boyta och att var tredje bostadsrättsköpare i Stockholm struntar i att kolla upp föreningens ekonomi.

Ett effektivt sätt att stärka konsumentens ställning är därför att, precis som i Norge, göra det obligatoriskt att i bostadsannonser tydligt ange en bostadsrättslägenhets totalpris, det vill säga summan av det pris som tas ut för bostadsrätten och den andel av föreningens skuld som följer av köpet.

3. Uppmuntra till tryggare räntebindningstider.

I samband med att ett hushåll ansöker om bolån gör alla banker en bedömning av deras kreditförmåga genom en så kallad kvar att leva på-kalkyl (kalp). Genom kalkylen simulerar banken hur mycket hushållet skulle ha kvar efter skatt, fasta kostnader och räntekostnader vid ett betydligt högre ränteläge än det som gäller vid lånetillfället. Denna kreditprocess är ofta vad som faktiskt begränsar hur mycket en bolånetagare får låna. Även om bolånetagaren är beredd att teckna ett bolån med en lång räntebindningstid, exempelvis fem eller tio år, måste personen ändå klara en simulering av en ränta som är flera gånger så hög som den bundna räntan. Bolånetagarna saknar därmed ett viktigt incitament för att skaffa sig bättre trygghet genom att binda sin ränta. Dessutom hindras hushåll med högre räntekänslighet från att låna trots att de är beredda att teckna längre bundna bolån. Ironiskt nog kan effekten av en reglering som är tänkt att dämpa riskerna med skuldsättning bli att fler bolånetagare väljer kortare och mer riskexponerande räntebindningstider.

Två av tre nya bolån har därför rörlig ränta. Riksbankschef Stefan Ingves gick nyligen ut och förordade politiska ingrepp för att fler svenskar ska binda sina bolån. Att lagstifta om en sådan fråga vore ett anmärkningsvärt ingrepp och sannolikt något som skulle drabba hushållen själva. I själva verket räcker det med att bankerna får möjlighet att anpassa kalp-räntan vid kreditbedömning utifrån bindningstid för att både uppnå Riksbankens önskade resultat och för att kreditgivningen ska bli mer rättvis för konsumenten.

I takt med att den svenska bostadsmarknaden förändras och bostadsrätt blir en vanligare bostadsform behöver konsumentskyddet följa med. Ur ett stabilitetsperspektiv är det dessutom av vikt att bostadsköpare uppmuntras att fatta såväl upplysta som hållbara beslut där ansvarsfull skuldsättning premieras.

Hans Lindberg
vd Svenska Bankföreningen