Räkna med kraftigt höjda bolåneräntor

Inom några år ligger bolåneräntorna betydligt högre än idag. Det beror inte enbart på Riksbankens kommande räntehöjningar, utan även på nya regleringar som väsentligt höjer bankernas kostnad för att hålla kapital och stärka likviditeten. Bankföreningens chefsekonom Johan Hansing diskuterar här hur bolåneräntan kan komma att utvecklas.

Alla bedömare är överens om att det nuvarande låga ränteläget inte är bestående. Enligt Riksbankens prognos kommer reporäntan, med början under hösten 2010, att gradvis öka för att nå en nivå på 4 procent i slutet av år 2012. Många tror dock att räntehöjningarna sker tidigare och i en snabbare takt.

Samtidigt diskuteras en rad nya regleringar som på ett markant sätt kan påverka såväl bankernas möjligheter att låna ut pengar som den ränta som bolånekunderna får betala. Det är framför allt införandet av en så kallad ”leverage ratio” och nya regler för hantering av likviditetsrisker.

Leverage ratio är ett soliditetsmått, som är en kvot mellan en banks kapital och totala utlåning. Skillnaden mellan den föreslagna kvoten och den kapitaltäckningsgrad som beräknas enligt Basel II-regelverket, är att leverage ratio inte tar hänsyn till den risk som finns i utlåningen. Enligt Basel II har utlåning som historiskt sett visat sig ge upphov till små kreditförluster, till exempel utlåning till bostäder, en väsentligt lägre riskvikt än utlåning till exempelvis nystartade företag. Det innebär att banker inte måste hålla lika mycket kapital vid bostadsutlåning som när krediter ges till nystartade företag.

Om leverage ratio införs drabbas banker med en stor andel bostadsutlåning i sin låneportfölj mer negativt, än banker med en stor andel utlåning med större risk. En möjlig effekt är att banker med stor andel bostadsutlåning måste ta in mer kapital. Eftersom kapitalkostnaden då ökar måste banken höja räntan. Andra konsekvenser kan bli att bankernas affärsmodeller måste ändras eller att man tvingas skära ned kreditvolymen, vilket påverkar kreditförsörjningen i samhället.

Den slutliga utformningen av en eventuell leverage ratio är inte bestämd. Till exempel finns inga förslag på vilken nivå kvoten ska ha. Risken är dock uppenbar att svenska banker drabbas hårdare än utländska, eftersom de svenska har en jämförelsevis stor andel bostadslån med låg risk i sin låneportfölj.

Brister i likviditetsriskhanteringen framhålls ofta som en av de viktigaste förklaringarna till att banker fick problem under finanskrisen. Hantering av likviditetsrisker har i princip inte varit föremål för reglering, så en skärpning är väntad. I Baselkommittén och i EU har man redan fattat beslut om ett första steg i processen att stärka bankernas likviditet. Ett andra, och mer genomgripande steg, har nyligen föreslagits. Effekten blir att bankerna dels måste bygga upp en större likviditetsreserv, dels måste ha en bättre matchning mellan löptider på inlåning och utlåning.

Utöver dessa två regelverksförändringar finns andra förslag som också kan påverka bankernas, och i förlängningen kundernas, kostnader. Bland dem finns förslag om höjd kvalitet på bankernas kapital och att i goda tider bygga upp buffertar av kapital som kan användas i sämre tider. Dessutom har man i Sverige redan infört en stabilitetsfond som ska finansieras genom att årligen ta in sammanlagt runt 2,5 miljarder kronor från bankerna i avgifter. Det återstår att se om andra länder inför liknande avgifter, eller om den svenska avgiften blir en konkurrensnackdel för svenska banker.

Inledande analyser som svenska banker har gjort visar att de regelförändringar som redan har beslutats eller som är föremål för diskussion, kan medföra att banker och bostadsinstitut kan tvingas höja bolåneräntan med åtminstone en procentenhet. Eftersom de regler som förmodligen får störst påverkan på bankernas kostnader – leverage ratio och likviditetsregler – fortfarande enbart finns som förslag är naturligtvis osäkerheten stor. Under andra halvåret 2010, efter att Baselkommittén och EU-kommissionen genomfört konsekvensanalyser, kommer förslagens ekonomiska konsekvenser att klarna.

I figuren har vi kompletterat Riksbankens förväntade utveckling av reporäntan med en kurva som visar hur bolåneräntan kan utvecklas för lån som ges med kort räntebindningstid. Vi har utgått från dagens reporänta på 0,25 procent och det förhållande att det går att få ett tremånaders bolån till en ränta som ligger drygt en procentenhet över reporäntan. Om bolåneräntan dels följer med reporäntan uppåt, dels stiger till följd av nya regleringar kan en förväntad bolåneränta inom några år mycket väl ligga kring 6 procent. Räntekostnaden, efter skatteavdrag, för ett lån på 3 miljoner kronor med rörlig ränta skulle i så fall öka från dagens 2 500 kronor till över 10 000 kronor per månad.

För Sverige som land innebär varje procentenhets ökning av bolåneräntan att räntekostnaden på hushållens bolån om 1 900 miljarder kronor ökar med 19 miljarder, eller drygt 2 000 kronor per svensk.

Det finns starka skäl för låntagare, nuvarande såväl som blivande, att gardera sig för framtiden. Att vara högt belånad och ha en stor andel lån med rörlig ränta kan innebära ett stort risktagande när räntorna vänder uppåt. Eftersom vår bedömning är att räntorna kommer att stiga kraftigt under de närmaste åren, anser vi att låntagarna bör överväga att binda räntan för åtminstone en del av sin låneportfölj. Att över 80 procent av alla låntagare väljer lån med rörlig ränta tyder på att många har en allt för kortsiktig syn på sin ekonomi.

Även amortering är ett bra sätt gardera sig för framtiden. Framförallt de låntagare som har hög belåning bör ha en plan för att gradvis minska sin lånebörda. Ett tips är att utnyttja det ekonomiska utrymme som följer av dagens extremt låga ränteläge till att betala av sitt lån.

Publicerad den 23 april 2010

Bolåneräntorna väntas stiga mer än reporäntan, till följd av de nya finansregleringarna.